|
Velkommen til generalforsamlingen
Formanden Frants Arboe bød velkommen til generalforsamlingen. En særlig velkomst til nye sommerhusejere i området, som var med til generalforsamlingen for første gang. Vi håber I bliver glade for at have sommerhus ved Storstranden. Der var tilmeldt 126 medlemmer, repræsenterende 66 husstande.
Punkt 1: Valg af dirigent
Per Sørensen, Hybenvej blev valgt. Dirigenten konstaterede at generalforsamlingen var lovlig indvarslet og beslutningsdygtig.
Punkt 2: Valg af stemmetællere
Grete og Jens Jørn Christensen, Æblevej, blev valgt til stemmetællere.
Punkt 3: Formandens beretning.
Min beretning er igen i år en information til medlemmerne om stort og småt, og en gennemgang af de spørgsmål som bestyrelsen har arbejdet med siden generalforsamlingen for 1 år siden.
1. Vejdagen.
Vejdagen i 2013 foregik den 4. maj, hvilket var 1 uge før sidste års generalforsamling. Vejdagen er derfor omtalt i sidste års beretning. Vejret var flot, og der var et langt større fremmøde end vi havde set i mange år. Vi fik løst en masse arbejdsopgaver, og bagefter blev der serveret øl, vand og pølser.
Vi håber på et lige så stort fremmøde til vejdagen i år. Vejdagen i 2014 foregår om præcis 1 uge, altså lørdag den 10. maj. Vi starter kl. 9.00, og regner med at afslutte arbejdet omkring kl.11.30.
Vejdagen er ikke kun en ”vejdag”, men også dagen hvor de grønne områder får en ekstra tur, og hvor vi får taget hul på malerarbejdet.
Der bliver serveret pølser og øl/vand når arbejdet er færdigt. Der er selvfølgelig også pølser og øl/vand til ægtefælle eller andre fra aktive husstande, samt til ældre eller handicappede medlemmer, der ikke har fysisk mulighed for at deltage i det praktiske arbejde.
Som I måske har bemærket har stamvejen fået et nyt lag knust asfalt, på de steder hvor den trængte til det. Vejen vil i øvrigt blive oversprøjtet med det samme bindemiddel, som den har fået de sidste år, således at vi kan begrænse støvgenerne mest muligt.
2. Vedligeholdelse af de grønne områder og vores fællesarealer.
Punktet om vedligeholdelse af de grønne områder bliver altså lidt af en gentagelse fra år til år. Jeg kan altså bare ikke finde på noget nyt. Jens Jørn Christensen passer fortsat de grønne områder i vores koloni til vores fulde tilfredshed, og vi er fortsat rigtig glade for samarbejdet med Jens Jørn. Det er altid en fornøjelse af køre ind i området, og se hvor pænt området er holdt. Tak for det Jens Jørn.
Også en stor tak til dem der i løbet af året har hjulpet med forefaldne opgaver. Det er ikke en lukket klub, men faktisk en meget åben klub, hvor der både er plads til unge og gamle. Vi har selvfølgelig også plads til dem der er forhindret i at deltage på vejdagen. Giv blot Henrik et praj om du er klar.
3. Nye ordensregler.
Lejekontrakten, vedtægter og ordensregler indeholder bestemmelser om hvordan vi holder sommerhusområdet pænt. Bestyrelsen har vedtaget nye ordensregler den 24. februar 2014. De nye ordensregler er udsendt til alle medlemmer sammen med dagsordenen til generalforsamlingen. Vi kan vel sige at ordensreglerne er blevet moderniseret, uden at der er sket de store ændringer. Forbuddet mod anvendelse af støjende værktøj mellem kl. 12.00 og 14.30 er dog ophævet på hverdage i april, maj og september måneder.
Jeg vil gerne opfordre alle til at være med til at holde vores område pænt. Lad være med at henstille køretøjer på den enkelte grund eller på fællesarealerne i længere perioder. Vær opmærksom på at træer og buske beskæres, således at de ikke bliver til gene for andre. Vi er et sommerhusområde hvor vi bor meget tæt, derfor har det også betydning, hvordan det ser ud inde på den enkelt grund. Tænk på hvordan I kan bidrage til, at vi holder vores område så flot som muligt.
4. Haveaffald og kompost.
Vi har haft visse udfordringer med at holde området omkring affaldsdyngen og kompostpladsen pænt. Det har heller ikke fungeret ret godt med at sondre mellem hvad der er kompost, og hvad der er haveaffald.
Det har bestyrelsen taget konsekvensen af. Kompostpladsen nedlægges derfor, og alt mindre haveaffald skal fremover anbringes i affaldsdyngen. Samtidig flyttes affaldsdyngen ca. 5 meter mod syd – væk fra stamvejen. Den bananformede jordvold forhøjes lidt, og rettes af over lidt længere stykke, og sås til med græs. Stigningsgraden bliver mindre, og der bliver derfor også mulighed for at slå græsset sammen med de øvrige græsarealer.
Vi har fortsat brug for, I hjælper med til at holde området pænt. Aflæsning af haveaffald skal ske bagved jordvolden, og undgå så vidt muligt at sprede affaldet mere end højst nødvendigt.
Affaldsdyngen er fortsat kun til haveaffald, og ikke til plastikposer, potter og lignende. Affaldsdyngen er kun til mindre affald. Hvis I skal bortskaffe trærødder, ½ hæk eller lignende, så skal I køre en lidt længere tur ud til genbrugsstationen i Klakring.
5. Møde mellem sommerhusforeningerne og Hedensted kommune.
Det årlige møde mellem sommerhusforeningerne og Hedensted kommune finder først sted den 3. juni i år. Derfor indeholder beretningen i år ikke et referat fra mødet mellem sommerhusforeningerne og Hedensted kommune. Vi har endnu ikke modtaget dagsorden til mødet, og ved derfor ikke noget om hvilke punkter der vil blive drøftet i år. Vi deltager normalt altid i de årlige møder, og vil orientere jer på anden vis, hvis der er vigtige informationer.
6. Foreningens hjemmeside.
Storstrandens Sommerhusejerforening har som mange af jer ved vores egen hjemmeside, www.storstranden.dk. Her kan I finde alle oplysninger om foreningen. Hjemmesiden er brugervenlig, og giver et hurtigt overblik over de oplysninger man søger. Det er vores kasserer Henning Buch der vedligeholder hjemmesiden. Som noget nyt kan I nu også på hjemmesiden finde oplysning om, hvor der er adgang til hjertestarter i Juelsminde-området, hvis man skulle få brug for det.
7. Ny lovgivning om sommerhuse på fremmed grund
Folketinget vedtog den 18. marts 2014 ”Lov om sommerhuse på fremmed grund”. Der har aldrig været lovgivet på området før, så det er en hel ny lov. Fritidshusejernes Landsforening har i flere år kæmpet for lovgivning på området, og Forbrugerombudsmanden har støttet dette ønske. Lovforslaget blev allerede fremsat den 9. oktober 2013, så der gik altså næsten et halvt år inden loven endeligt kunne vedtages. Loven trådte i kraft den 1. april 2014. Bestyrelsen for sommerhusforeningen har været meget aktive i forbindelse med det lovforberedende arbejde, og har fremført de synspunkter vi havde. Vi har været i en tæt dialog med Fritidshusejernes Landsforening omkring den nye lovgivning, og det betød bl.a. at jeg blev inviteret til at deltage i landsforeningens deputation på 3 personer, der havde foretræde for Folketingets By- og Boligudvalg. Vi har påvirket lovgivningen, men ikke så meget som vi kunne have ønsket os.
Lovgivningen forbedrer lejernes forhold, men den løser bestemt ikke alle problemer. Udlejerne kan ikke længere forlange urimelige høje grundlejer, men kun markedslejen. Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og udlejer ville aftale. Både lejer og udlejer kan hvert femte år kræve lejen reguleret til markedslejen. Der kan både være tale om forhøjelse eller nedsættelse af grundlejen. Loven indeholder også en bestemmelse om, at en lejeaftale kan tilsidesættes helt eller delvis, hvis det vil være urimeligt eller i strid med redelig handlemåde at gøre den gældende. Lovgivningen gælder som udgangspunkt ikke for eksisterende aftaler.
Hvad betyder det så for Storstrandens Sommerhusejerforening? Vi får ingen ret til at forlænge aftalen nu, hvis det var det vi gerne ville. Hvis vi indgår en ny lejeaftale sikres vi mod urimelige høje grundlejer, men vi skal regne med at betale en markedsleje, og det gør vi ikke i øjeblikket. Som en rettesnor fastsættes markedslejen til 4-4½ % af den vurdering som syns og skønsmænd ville vurdere den enkelte grund til. Hvis en grund eksempelvis blev vurderet til 400.000 kr., ville det antagelig betyde en årlig leje på 17.000 kr. + dækning af ejendomsskatter m.v., eller i alt ca. 22.000 kr. Bestemmelsen om tilsidesættelse af lejeaftalen vil selvfølgelig også kunne have betydning for os. Det vil altid være en domstol der konkret tager stilling til anvendelse af bestemmelsen. Den kunne f.eks. anvendes til at tilsidesætte en aftale om at sommerhuset skal fjernes fra grunden ved lejeaftalens ophør. Der er ingen garanti herfor, men det vil være en mulighed.
Der er ingen tvivl om, at vi vil få den største sikkerhed for fremtiden, hvis vi køber grundarealet. Og det er faktisk det vi gerne vil – og måske også får muligheden for nu.
8. Køb af grundarealet.
For præcis 1 måned sidsen – den 3. april 2014 – modtog vi fra advokaterne Ladegaard, Rasmussen og partnere en henvendelse på vegne af Frede Christensen og Kurt Damkjer-Christensen. Advokatfirmaet skrev, at Frede og Kurt ikke vil være afvisende overfor et salg af Storstranden, hvis der kan opnås enighed om handelsvilkår.
Frede og Kurt har ladet den samlede ejendom vurdere af Colliers Hans Vestergaard, der oplyser at vurderingssummen andrager i størrelsesordenen 60 mio. kroner ved samlet salg.
Såfremt der ikke kan opnås enighed om et samlet salg af grundarealet til Sommerhusforeningen, vil Frede og Kurt ikke være afvisende overfor hel eller delvis udstykning af sommerhusområdet. Forudsætningen herfor er at minimum 70 % af lejerne tager imod muligheden for at købe egen grund. Grundpriserne ved enkeltsalg er vurderet fra 450.000 kr. til 2.000.000 kr.
Bestyrelsen meddelte straks advokatfirmaet at vi var indstillet på at indgå i en dialog omkring de opstillede scenarier. Bestyrelsen trak omgående i arbejdstøjet, og siden har vi holdt 4 bestyrelsesmøder.
Det er bestyrelsens klare indstilling, at vi skal arbejde for et samlet køb af Storstranden. Grundpriserne ved enkeltsalg er vurderet fra 450.000 kr. til 2.000.000 kr. Priserne er ikke yderligere differentieret, men efter vores vurdering vil en samlet købesum ved enkeltsalg minimum udgøre 80 mio. kroner. Vi kan altså spare over 20 mio. kroner ved et samlet køb, hvis vi tager udgangspunkt i de vurderinger som ejerne har fået foretaget. Det er et væsentligt argument for et samlet køb. Dertil kommer at udstykning ikke aktuel er en mulighed. Det kræver ændret kommunal planlægning. Kommunen har overfor sælgers advokat givet udtryk for, at det sikkert ville være en mulighed, men det vil tage tid. Derfor har der ingen tvivl været i bestyrelsen om, at vi vil arbejde for et samlet køb. Det forhindrer ikke en senere udstykning, hvis medlemmerne på et tidspunkt måtte ønske det.
Bestyrelsen har besluttet at søge rådgivning i forbindelse med et eventuelt køb af Storstranden. Vi har valgt advokat Hans Vestergaard fra Kielberg Advokaterne i Odense som vores rådgiver. Hans Vestergaard er tilknyttet Fritidshusejernes Landsforening, og har derfor en stor viden om sommerhuse med forskellige ejerformer.
Hans Vestergaard har anbefalet bestyrelsen, at vi i forbindelse med eventuelt køb af grundarealet opretter en andelsforening. Prisen for en andel vil i princippet svare til købesummen for den enkelte grund. Udgangspunktet vil derfor også være, at den enkelte sommerhusejer kan veksle sin andel til køb af egen grund, hvis udstykning på et tidspunkt besluttes. Pris på andel vil altså i den situation være lig med eventuel købspris for egen grund.
I en andelsforening vil alle sommerhusejere få mulighed for at købe en andel svarende til den grund ens sommerhus er beliggende på. Ingen vil selvfølgelig være forpligtet til at købe en andel, men kan i stedet vælge at fortsætte med at leje sin sommerhusgrund på uændrede vilkår de næste 6½ år.
Sommerhusejerne må forvente at prisen for andelen skal betales kontant. Det er selvfølgelig ikke det store problem for dem der har pengene. En anden finansieringsmulighed er at optage kreditforeningslån i sommerhuset, men ikke i grunden. Det bliver nemlig en mulighed, fordi man i princippet lejer grunden af andelsforeningen med 30 års opsigelse. Andre igen vil måske have mulighed for at optage kreditforeningslån i det hus man anvender til helårsbolig, hvis der er en friværdi i boligen.
Jeg bliver dog også nødt til at sige det klart. Hvis vi skal overtage Storstranden, så forudsætter det ganske enkelt at en stor andel af sommerhusejerne vil være med fra starten. Derfor vil tingene også blive skruet sammen sådan, at det vil være en klar fordel at være med fra starten.
Den nye andelsforening bliver nemlig nødt til at lånefinansiere den andel af købesummen, som vi ikke sælger andele for.
Bestyrelsen syntes at en købesum på 60 mio. kroner er for høj, men vi indgår meget gerne i en dialog. Vi håber at vi kan indgå en aftale om køb til en pris der er fornuftig for både grundejere og sommerhusejere. Uanset hvordan forhandlingerne forløber, vil der blive indkaldt til en ekstraordinær generalforsamling, hvor I medlemmer får lejlighed til at tage stilling til om vi skal købe Storstranden.
Vi har en lang række forhold vi skal have på plads inden vi kan afholde en ekstraordinær generalforsamling. Vi skal have lavet en betinget købsaftale, vi skal have udarbejdet forslag til vedtægter for en ny andelsforening, og vi skal have finansieringen på plads. Hver enkelt sommerhusejer skal præcis vide, hvad man skal betale for den andel hvor ens sommerhus er beliggende.
Vi har endnu ikke en tidsplan, men vi regner med at den ekstraordinære generalforsamling kan afholdes i slutningen af august måned 2014. Dato vil blive fastlagt så snart det er muligt.
Dirigenten har tidligere på dagen foreslået bestyrelsen, at vi holder et informationsmøde inden generalforsamlingen. Det vil bestyrelsen positivt overveje.
Vi har fået en historisk mulighed for at købe de grunde vores sommerhuse ligger på. Den mulighed skal vi gribe. Hvis ikke der tændes et rødt lys i aften, sætter bestyrelsen fuld fart på processen.
9. Afslutning.
Tak til bestyrelsen for et godt samarbejde i det forløbende år. Jeg vil afslutte min beretning med at ønske alle en rigtig god sommer, med masser af solskinstimer.
Dirigenten åbnende herefter op for spørgsmål og debat omkring formandens beretning.
Edith Hansen, Hybenvej spurgte om hun måtte tage hendes børn med til møderne omkring køb af grundarealet. Formanden svarede, at alle sommerhusejere er velkomne til at tage børn eller andre personer med til møderne.
Aage Kragelund, Morbærvej spurgte om der vil blive forskellige priser på grundene. Formanden svarede, at det endnu ikke er afklaret hvordan prisen på de enkelte andele skal fastsættes. I en andelsforening er der mulighed for at fastsætte forskellige priser på de enkelte andele. Uvildige rådgivere vil blive inddraget i afklaring af dette spørgsmål.
Keld Hansen, Ferskenvej, takkede bestyrelsen for arbejdet med køb af grundarealet, og anbefalede kort og præcist at der hurtigst muligt kommer skred i tingene.
Kirsten Erichsen, Rønnebærvej, foreslog at sommerhusejerne køber egen grund, da man ellers vil komme til at hæfte for andres gæld. Hun ønskede afstemning om spørgsmålet. Formanden oplyste, at der ikke ville blive tale om en solidarisk hæftelse. Bestyrelsen arbejder efter en model, hvor der hjemtages kreditforeningslån med sikkerhed i ikke solgte andele.
Formanden kunne ikke anbefale en afstemning på et uoplyst grundlag. Der er alt for mange ting der er uafklarede på nuværende tidspunkt. Når sommerhusejerne skal stemme om køb af Storstranden, er det vigtigt at det sker på et fuldt oplyst grundlag. Der bliver som nævnt i beretningen indkaldt til an ekstraordinær generalforsamling, når der foreligger et færdigt beslutningsgrundlag. Forslag om afstemning blev herefter frafaldet.
Anne Clausen, Æblevej, spurgte om ikke vejen kunne blive oversprøjtet med bindemidlet lidt før i år, fordi det allerede nu giver støvproblemer. Formanden oplyste, at det skulle vente til efter vejdagen, hvor der foretages mindre reparationer af stamvejen. Stamvejen vil umiddelbart herefter blive oversprøjtet med bindemidlet.
Ingen talte imod et køb af Storstranden. Ud fra tilkendegivelser fra forsamlingen, var der ingen tvivl om opbakningen til køb af grundarealet. Bestyrelsen arbejder derfor videre med planerne om et samlet køb af Storstranden.
Formandens beretning blev taget til efterretning.
Punkt 4: Forelæggelse af regnskab..
Kassereren Henning Buch fremlagde regnskabet for 2013, der udviste et overskud på 135.220 kr.
Det store overskud skyldes i al væsentlighed opkrævning af ekstraordinært kontingent på 124.000 til dækning af eventuelle udgifter i forbindelse med køb af grundarealet/forlængelse af lejekontrakten. Beholdningen ved udgangen af året udgjorde 212.425 kr.
Regnskabet blev enstemmigt godkendt.
Punkt 5: Rettidigt indkomne forslag fra medlemmerne.
Der var ikke indkommet forslag fra medlemmerne.
Punkt 6: Valg af bestyrelse.
Jytte Beck, Mirabellevej blev nyvalgt i stedet for Jens Jørn Jensen, Ferskenvej, der ikke ønskede genvalg. Henrik Hein Jørgensen, Morbærvej, blev genvalgt. Begge valg skete uden afstemning.
Punkt 7: Valg af suppleanter.
Emma Jensen, Ferskenvej, blev nyvalgt i stedet for Jytte Beck, Mirabellevej, der er nyvalgt til bestyrelsen. Christian Sørensen, Mirabellevej blev genvalg. Begge valg skete uden afstemning.
Punkt 8: Valg af revisor og revisorsuppleant..
Emma Jensen, Ferskenvej, og Bent Jørgensen, Mirabellevej, blev genvalgt som revisorer. Henning Jørgensen, Hybenvej, blev genvalgt som revisorsuppleant. Alle valg skete uden afstemning.
Punkt 9: Eventuelt.
Thorkild Jensen, Ferskenvej, takkede bestyrelsen for arbejdet med køb af grundarealet, og ønskede held og lykke med det forestående arbejde.
Kaj Sørensen, Hybenvej klagede over at lastbilerne fra Hedensted Spildevand, som tømmer container ved pumpestationen kører ud i den bløde græsrabat og laver dybe spor. Hvis problemet opstår igen kan medlemmerne rette henvendelse til formanden, der så vil tage kontakt til Hedensted Spildevand.
Dirigenten sluttede med at takke for god ro og orden, og formanden afsluttede generalforsamlingen. Efter en kort pause var der fællesspisning og livlig drøftelse ved bordene.
| 
